고정금리 vs 변동금리: 대출 선택 전에 해야 할 세 가지 계산

고정금리와 변동금리의 차이

고정금리는 약정한 기간 동안 금리가 유지되어 현금흐름을 예측하기 쉽습니다. 변동금리는 기준금리와 가산금리 구조에 따라 일정 주기마다 금리가 바뀝니다. 시작 금리가 낮더라도 상승기에 부담이 커질 수 있고, 반대로 금리가 내려가면 이자 부담이 줄 수 있습니다.

첫 번째 계산: 금리가 1~2%포인트 높다면

원금 1억원, 30년 원리금균등, 수수료 없음으로 가정합니다. 매달 대출에 쓸 수 있는 금액이 80만원이라면 처음부터 각 금리가 만기까지 유지될 때의 부담은 다음과 같습니다.

6.5%에서는 4.5%보다 월 납입액이 약 125,383원 늘어납니다. 월 이율 r = 연 금리 ÷ 12, 회차 n = 360으로 두고 100,000,000 × r ÷ (1 − (1 + r)의 −n제곱)을 계산한 뒤 원 단위 반올림했습니다. 예산 잔여액은 표시 납입액을 80만원에서 뺀 값입니다.

대출 계산기에서 원금 1억원·30년·원리금균등을 유지하고 A와 B의 금리만 바꿔 재현할 수 있습니다. 이는 기존 대출의 미래 재산정액이 아닙니다. 실제 금리 변경 시에는 그때의 남은 원금, 남은 기간과 계약의 재산정 규칙을 사용해야 합니다.

두 번째 계산: 2년 동안의 금리 손익분기

원금 1억원을 2년 뒤 한 번에 갚는 만기일시 대출이라고 가정합니다. 고정금리는 2년 내내 연 4.5%, 변동금리는 첫 12개월 연 4.0%이고 이후 12개월 금리를 x로 둡니다. 별도 수수료가 없고 매월 기간을 같게 보며, 중간 원금 상환도 없습니다.

고정형은 100,000,000 × 0.045 × 2 = 9,000,000원입니다. 변동형은 첫해 4,000,000원에 둘째 해 100,000,000 × x를 더합니다. 따라서 4,000,000 + 100,000,000 × x = 9,000,000에서 x = 5.0%가 손익분기 금리입니다. 만기 원금 1억원은 두 경우 모두 별도로 갚습니다.

원금이 매달 줄거나 금리 조정 주기가 다르면 이 단순 평균은 사용할 수 없습니다. 회차별 잔액에 그 회차의 금리를 적용해 이자를 합산해야 합니다. 이 표는 둘째 해 금리가 5%가 될 것이라는 예측도, 변동금리 선택 권유도 아닙니다.

세 번째 계산: 일부 상환 수수료를 회수하는 기간

연 4.5% 만기일시 대출에서 원금 2,000만원을 미리 갚고 남은 기간 동안 금리가 유지된다고 가정합니다. 상환 수수료가 계약상 계산 결과 100,000원이라면 매월 줄어드는 이자는 20,000,000 × 0.045 ÷ 12 = 75,000원입니다.

수수료 ÷ 월 절감 이자 = 100,000 ÷ 75,000 ≈ 1.33개월입니다. 월 단위로 비교하면 1개월 뒤에는 25,000원 손해, 2개월 뒤에는 50,000원 절감입니다. 이는 원금 상환액 자체를 비용으로 보는 계산이 아니라 이자 절약으로 수수료를 회수하는 기간입니다.

10만원은 예시 금액이지 실제 수수료율이 아닙니다. 금융회사의 해당 날짜 상환 견적을 사용하고, 상환에 쓸 현금을 보유했을 때의 세후 이자와 비상금 필요도 따로 비교해야 합니다. 원금균등·원리금균등에서는 상환 후 스케줄에 따라 절감액이 달라집니다.

상황별 판단 기준

은행 설명서에서 볼 문장

• 기준금리가 무엇이며 몇 개월마다 변경되는지
• 가산금리와 우대금리 조건이 어떻게 되는지
• 고정기간 종료 후 어떤 금리로 전환되는지
• 중도상환수수료 산식과 면제 조건
• 금리인하요구권 적용 가능 여부

혼합형 금리의 전환 시점

혼합형 상품은 처음 몇 년 동안 고정금리를 적용한 뒤 변동금리로 전환되는 경우가 많습니다. 상품 이름만 보고 장기 고정금리로 이해하면 안 됩니다. 고정기간 종료일, 전환 후 기준금리, 가산금리와 조정 주기를 상품설명서에서 확인하고 전환 시점의 +1%포인트 시나리오를 계산합니다.

대환을 항상 할 수 있다고 가정하지 않기

금리가 오르면 더 싼 상품으로 갈아타면 된다고 생각하기 쉽지만 대환 시점의 소득, 신용점수, 담보가치와 규제가 달라질 수 있습니다. 중도상환수수료와 신규 대출 부대비용도 발생합니다. 현재 상품 자체로도 만기까지 감당할 수 있는지를 먼저 확인하고 대환은 선택지로만 둡니다.

선택 기록을 남기는 방법

선택 당시 고정·변동 금리 차이, 예상 보유 기간, 금리 상승 시 월 납입액, 중도상환 계획을 한 장에 적어둡니다. 이후 시장금리가 움직여도 결과만 보고 당시 선택을 평가하지 않고 전제가 달라졌는지 확인할 수 있습니다. 이 기록은 대환이나 추가 상환을 검토할 때도 기준점이 됩니다.

소득 안정성과 대출 비중

같은 대출이라도 공무원처럼 소득 변동이 작은 가구와 성과급 비중이 큰 가구의 위험은 다릅니다. 대출 상환액이 세후 고정소득에서 차지하는 비중이 높고 비상금이 작다면 금리 변동을 감당하기 어렵습니다. 반대로 대출 잔액이 작고 조기상환 계획이 확실하면 초기 금리의 중요도가 커질 수 있습니다.

기준금리와 가산금리를 따로 보기

변동금리는 일반적으로 기준금리와 가산금리에서 우대금리를 뺀 구조입니다. 기준금리는 시장 상황에 따라 움직이고 가산금리와 우대조건은 은행과 개인 조건에 따라 달라집니다. 단순히 기준금리가 내렸다는 뉴스만 보고 내 대출금리도 같은 폭으로 내려갈 것이라고 가정하면 안 됩니다.

계약 전 비교표